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山東威海沿海樓盤分析草案
作者：亞霖 時(shí)間：2005-5-9 字體：[大] [中] [小]
山東威海沿海樓盤分析草案
乳 山 銀 灘
在威海乳山市郊沿海樓盤較為集中的地區(qū)有：銀灘。她距乳山市區(qū)有20公里（開車15分鐘），就銀灘沿海樓盤開發(fā)、銷售、輔助設(shè)施都比較成熟。醫(yī)院、學(xué)校、班車、浴場、飯店、仙人橋軍艦等旅游設(shè)施都已經(jīng)建成，銀灘附近的“潮汐糊娛樂中心”和“集娛樂購物為一體的大型超市”也在乳山市政府的擬建計(jì)劃中。
銀灘房
產(chǎn)開發(fā)商據(jù)了解總共有25家，就開發(fā)項(xiàng)目、樓盤檔次也不同。就銀灘房產(chǎn)土地購買價(jià)格從03年到今價(jià)格從10萬/畝也上漲到40萬/畝；就銀灘樓盤價(jià)格從03年的900—1100元/平方（當(dāng)時(shí)最高價(jià)1400元/平方）、04年的1000—1230元/平方（當(dāng)時(shí)最高價(jià)2000元/平方）、05年的1200—3000元/平方（目前最高價(jià)4000元/平方，均價(jià)為1700元/平方）。
乳山沿海樓盤門前是沿海公路，沿海公路到海邊平均有100米左右，這里的氣候舒適、環(huán)境幽雅很適合用來旅游、休閑渡假、養(yǎng)老所用，而此地樓盤價(jià)格以附近生活設(shè)施不斷的完善而呈迅猛的上漲趨勢。銀灘85%以上的樓盤都已被異地人（濟(jì)南、東北、河北、北京、天津等地）購買，并且銀灘各房產(chǎn)公司的樓盤價(jià)格、異購方式、返點(diǎn)都很透明，而且大多數(shù)銀灘房產(chǎn)公司都有和異地房產(chǎn)公司合作過，也都很成熟。基本返點(diǎn)的架構(gòu)為：2—3個(gè)點(diǎn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)看銷售業(yè)績來不斷提升返點(diǎn)，最高到5個(gè)點(diǎn)。
我們在乳山停留了1天（5月4日）平均走訪了11家房產(chǎn)公司：海林花園、珍珠灣花園、勝利國際花園、青銀·銀海園、益�；▓@、海潤觀海苑、鴻基·海都花苑、東泰·海都花苑、中豪渡假村、海韻陽光花園、銀灘如意花園。
其中有合作意向的有：益�；▓@、中豪渡假村、海潤觀海苑、鴻基·海都花苑。平均都是3個(gè)點(diǎn)的返點(diǎn)，并且看房的費(fèi)用由我們自己承擔(dān)。
益�；▓@的于總經(jīng)理，給了我們一份他們起草的合作合同來供我們公司參考（合同我們已經(jīng)帶回），初步協(xié)商為樓盤包干，包干期限為4個(gè)月。起步返點(diǎn)為3個(gè)點(diǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)銷售了90%以上返點(diǎn)為4個(gè)點(diǎn)，100%返點(diǎn)為5個(gè)點(diǎn)。（可以詳見合同）
中豪渡假村，雖然已經(jīng)剛和北京的一家房產(chǎn)公司簽定合同，但是他感覺北京的公司實(shí)力有限，很有想和我們合作的意向，并且中豪渡假村的樓盤結(jié)構(gòu)、規(guī)模、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)都是銀灘最好的，和我們企業(yè)開展的規(guī)模很符合。
綜上所述：銀灘樓盤以及周邊設(shè)施發(fā)展已經(jīng)較為成熟和趨于完善。就目前現(xiàn)狀分析，我們與乳山銀灘樓盤合作的可能性是有但不是很“深”，僅僅是以代銷方式來進(jìn)行合作，談不上更深層次的合作。不過，我們企業(yè)可以進(jìn)行嘗試性合作但不能做為主要方向，滲入市場深挖渠道是我們現(xiàn)階段的關(guān)鍵。
建議我們企業(yè)，一方面就目前項(xiàng)目開展淺層次合作（也就是代銷或包干），一是我們在石家莊的異地置業(yè)中心的知名度需要在最短時(shí)間里借助多方面渠道分層次的進(jìn)行大力度塑造；二是更方便我們企業(yè)與諸多地域的房產(chǎn)開發(fā)商高層深層次的接觸合作有可能，變被動(dòng)于主動(dòng)。然而我們企業(yè)要把工作重心放到他們的二期三期開發(fā)和真正意義上的“合作”上，以及閉塞區(qū)域觀海樓盤的整體包裝策劃銷售上。
制約我們深層次的合作因素有四：
1、 目前我們企業(yè)在乳山的知名度和影響力不高；
2、 我們的包裝策劃異地觀海樓盤的經(jīng)驗(yàn)和渠道少；
3、 我們企業(yè)與乳山當(dāng)?shù)卣慕佑|幾乎為零，也就是對(duì)該區(qū)域樓盤發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)程不是很熟悉；
4、 我們?nèi)绻燥L(fēng)險(xiǎn)金做的話，對(duì)我們企業(yè)的投資有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
基于以上因素我們目前不是很容易和銀灘觀海樓盤開發(fā)商進(jìn)行深層次的主動(dòng)的合作，還需要有深層次的溝通。
榮 成 石 島 俚 島：
榮 成周邊觀海樓盤主要集中于榮成新開發(fā)區(qū)并且沿海樓盤開發(fā)的很少。榮成開發(fā)區(qū)觀海樓盤主要面對(duì)的市場是：榮成當(dāng)?shù)叵M(fèi)者和少量的東北、北京的消費(fèi)者。榮成市區(qū)內(nèi)觀海樓盤的均價(jià)在2600左右。我們在榮成總共走訪了2家房產(chǎn)開發(fā)商：十里河小區(qū)、桃園得潤居。而針對(duì)石家莊異地置業(yè)市場開發(fā)性不高，一是價(jià)格偏高 二是離海邊距離較遠(yuǎn)。該地區(qū)的樓盤賣點(diǎn)：離海有一定距離，夏天不會(huì)特別的潮濕，海風(fēng)較小，高層還能觀海；靠近市區(qū)所以相應(yīng)的生活設(shè)施配備十分完善；交通、購物、娛樂休閑相應(yīng)便利很多。針對(duì)我們企業(yè)可以把該樓盤做為我們經(jīng)營的一個(gè)分支項(xiàng)目而不是重點(diǎn)項(xiàng)目。
石 島位于膠東半島的最東端，距榮成43公里，是一個(gè)三面環(huán)海的島嶼，素有“海上明珠”之稱，這里依山傍海，風(fēng)景秀麗，空氣清新，環(huán)境宜人，交通便利，擁有中國北方最大的漁港－－石島港，以及成山頭、九頂鐵槎山等名勝風(fēng)景區(qū)。年平均氣溫11.8度，夏季平均氣溫20.8度，冬季平均氣溫-0.4度，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年降水量800毫米，屬暖溫帶海洋性濕潤氣候。石島空氣潔凈，系天然健康氧吧空氣污染指數(shù)始終在2級(jí)以上，負(fù)離子含量每平方米達(dá)4000多個(gè)，比一般城市高10-20倍。石島灣山清水秀，風(fēng)光旖旎，萬米銀灘石島灣天然海水浴場、鏌铘島國際游樂中心、朝陽山森林公園、鳳凰湖風(fēng)景區(qū)都是理想的休閑度假之所。萬米海水浴場，水清浪柔，沙細(xì)灘緩，潮跡線下150米之內(nèi)，最深不足1.6米，是絕無僅有的天然泳區(qū)。整個(gè)岸灘和浴場底部由顆粒均細(xì)的晶體狀沙粒裹覆，不含泥土成分，由于其特有的區(qū)位和地貌形狀，水質(zhì)通體透明。
我們在石島主要走訪了1家房產(chǎn)開發(fā)商：海風(fēng)花園。
海風(fēng)花園，位于石島灣省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，盡享石島灣最美的海岸線，處于石島灣國際海水浴場、朝陽山風(fēng)景區(qū)、04年開工投資兩億美元興建的鳳凰湖綜合旅游工程等旅游景點(diǎn)的環(huán)抱之下，緊鄰石島漁家民俗旅游度假村，前面即是美麗的大海，真正實(shí)現(xiàn)了家與大海的零距離接觸。該樓盤的輔助設(shè)施建設(shè)也已成規(guī)模海風(fēng)花園地處石島海濱旅游度假區(qū)內(nèi)，北依青山，南望大海，山水兼美，交通便利。總建筑用地7.7萬平米，總建筑面積約5萬平米，綠化率達(dá)55％。園區(qū)主張建筑與自然的有機(jī)結(jié)合，規(guī)劃建造景觀別墅、低密度住宅等多種建筑形態(tài)，戶型從50平米—300平米，總戶數(shù)600戶，滿足現(xiàn)代健康生活的需要，園區(qū)結(jié)合依山臨海的自然景觀，邀請著名園林設(shè)計(jì)公司，建造歐式風(fēng)格的自然山水，園區(qū)內(nèi)流水潺潺，綠意盎然，與門前的海岸休閑景觀長廊一氣呵成，園區(qū)還建有豪華觀海會(huì)館等配套設(shè)施，智能化系統(tǒng)設(shè)置，與海零距離接觸的同時(shí)，更能享受到度假式生活的便捷與舒適。
海風(fēng)花園的樓盤整體規(guī)劃是考察山東威海沿海樓盤最完善的。不僅樓盤布局、結(jié)構(gòu)、升值潛力都是比較之下最好的。并且我們與該樓盤銷售經(jīng)理就合作一事進(jìn)行了詳細(xì)溝通也達(dá)到了共識(shí)，基本樓盤銷售返點(diǎn)在2.5個(gè)點(diǎn)。不過就海風(fēng)花園策劃、銷售是由上海天策公司獨(dú)立完成。我們企業(yè)的切入點(diǎn)不是很高，但是通過代理該樓盤的異地銷售代理可以很大程度上提升我們企業(yè)的產(chǎn)品檔次和銷售格局。
俚 島同樣也是一個(gè)三面環(huán)海的地區(qū)，那里相對(duì)應(yīng)的樓盤開發(fā)商較少。并且山東政府計(jì)劃將于05年底在俚島和文登建設(shè)跨海大橋，并且是中國首條沿海公路的必經(jīng)之地。我們主要走訪了4家房產(chǎn)企業(yè)：盛泉房產(chǎn)集團(tuán)、大順莊園、淄博度假村、中隆集團(tuán)。
盛泉集團(tuán)主要經(jīng)營：食品、紡織、水產(chǎn)品、房產(chǎn)等等，其中房產(chǎn)投資占總投資的70%。盛泉房產(chǎn)集團(tuán)的樓盤名稱為陽光花園，此樓盤依山而建離海有2公里的距離，在樓盤的附近該集團(tuán)正在建設(shè)購物超市和洗浴中心。所以相應(yīng)的樓盤價(jià)格較低，均價(jià)在：1200左右不超過1300元/平方，目前所剩樓盤有200余套。并且通過交流我們感覺到該集團(tuán)的房產(chǎn)經(jīng)理對(duì)我們企業(yè)的經(jīng)營方式很感興趣，并且與我們企業(yè)通過石家莊的異地置業(yè)中心合作意向很濃。（我們企業(yè)很容易與該企業(yè)進(jìn)行深層次的接觸并且都有意向進(jìn)行深層次的合作）
大順莊園位于威海市俚島度假區(qū)，依山面海的齊都大順莊園，由山東大順集團(tuán)投資興建。共占地35萬平米，綠化率59%，容積率37%，設(shè)有國際高爾夫球場練習(xí)區(qū)，老年人活動(dòng)中心，幼兒園等大型會(huì)所。中心有3萬平的大型公園，距天然海水浴場僅1000米。有別墅243m2和173m2兩種四室型戶型，低價(jià)每平方1600元，總價(jià)38.8萬和27.7萬出售 [二期12月開盤每平方2000元以上]�，F(xiàn)已一期開發(fā)了500棟別墅，在沒有做任何對(duì)外宣傳的基礎(chǔ)上已經(jīng)銷售了近405套，所剩95套別墅有173 m2的小戶型別墅15套；243 m2的戶型別墅80套。一期500套別墅于05年6月底交房（由于樓盤價(jià)格偏低，針對(duì)返點(diǎn)也較為低：1.5個(gè)點(diǎn)）。物業(yè)管理計(jì)劃最先由山東大順集團(tuán)來操作，最后移交給山東正規(guī)的物業(yè)管理公司。該別墅群冬天沒有采暖設(shè)施，并且通過與該樓盤銷售經(jīng)理溝通得知，榮成所有房產(chǎn)開發(fā)商受當(dāng)?shù)卣萍s導(dǎo)致：樓盤建設(shè)、樓盤銷售和一系列證書辦理同時(shí)進(jìn)行。[二期6月開盤共500套別墅每平方均價(jià)：1800元] （借以上情況分析，我建議我們企業(yè)與該開發(fā)商有必要進(jìn)行深層次的接觸，找到彼此合適的深層次合作方式并且開發(fā)潛力很大，可從這里掘到“第一桶金”。）
淄博度假村緊靠大順莊園，同樣也是淄博開發(fā)商在此地開發(fā)樓盤。該度假村總共有樓盤18棟基本都是5層結(jié)構(gòu)，離海邊800米左右，平均是以64.5平和72平的小戶型為主，每套平均價(jià)格在10萬元左右（2樓：1620元/平，3樓：1660元/平，5樓：1490元/平）。就目前考察現(xiàn)狀分析該樓盤基本都已經(jīng)入住，就有50套未達(dá)成銷售。開發(fā)商人員基本都已經(jīng)撤回了總集團(tuán)，現(xiàn)在就有該集團(tuán)下屬的物業(yè)公司在此地進(jìn)行物業(yè)管理。
中隆花園總體用地面積為46667平方米，總建筑面積為50540平方米，綠化面積為18302.9平方米，建筑密度為0.296，綠化系數(shù)為46%，容積為1.087。現(xiàn)在正處在旺銷時(shí)期未達(dá)成銷售樓盤有200多套，平均價(jià)格為1700—1800元/平。遺憾的是我們此次前去沒有看到該公司的負(fù)責(zé)人，但是已經(jīng)留下了彼此的聯(lián)系方式。
綜上所述：榮成周邊沿海樓盤和乳山沿海樓盤比較起來，整體綜合開發(fā)、與異地中介合作的銷售模式并不是很成熟。大多數(shù)房產(chǎn)公司都沒有進(jìn)行對(duì)外宣傳，并且和異地房產(chǎn)中介公司的接觸不是很多，然而對(duì)我們企業(yè)的樓盤超市的規(guī)模和高起點(diǎn)定位有一定的興趣。如果我們企業(yè)在合作模式上主動(dòng)承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，那么我們和該地區(qū)的樓盤開發(fā)商一定會(huì)有較為深層次的合作甚至形成壟斷經(jīng)營。
不利因素分析：
1、大多數(shù)樓盤附近的輔助設(shè)施：商場、休閑場所、醫(yī)院、學(xué)校、郵局……建設(shè)不是很完善，這也是導(dǎo)致目前價(jià)格偏低的主要原因；
2、雖然有很濃的合作意向，但是對(duì)我們企業(yè)的樓盤超市的銷售效果并不是很了解有很多疑慮；
3、該樓盤群距海的平均距離在800米—1000米左右，觀海效果有很大的影響；
4、諸多開發(fā)商都由于該地區(qū)政府原因，導(dǎo)致了：樓盤建設(shè)、樓盤銷售、樓盤系列證書辦理都是同一時(shí)間一起進(jìn)行。
有利因素分析：
1、該地區(qū)沒有一家樓盤開發(fā)商在石家莊設(shè)置異地樓盤銷售處，他們的合作模式比較模糊，有很大的合作空間，有利于我們企業(yè)對(duì)該地區(qū)的樓盤進(jìn)行壟斷經(jīng)營。
2、該地區(qū)的樓盤價(jià)格普遍較低，升值空間巨大�？焖僬碱I(lǐng)市場是我們首要考慮的問題。
3、該地區(qū)的政府對(duì)沿海樓盤的公共設(shè)施建設(shè)投資很大，這就更加促進(jìn)該地區(qū)的樓盤升值潛力。
4、 “異地樓盤銷售超市”這種經(jīng)營模式，對(duì)于該地區(qū)很多樓盤開發(fā)商而言都是較為感興趣的新合作模式。對(duì)我們快速滲透該市場有很大的契機(jī)！